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임대차3법 시행되었습니다. 임대차3법중 계약갱신청구권제, 전월세 상한제 2 법이 2020.07.31일 부로 시작되었고 전원세 신고제만 내년 시행될 예정입니다. 임대차법이 급속도로 바뀌고 부동산 시장이 안정화 되려면 조금의 시간이 필요할 듯합니다. 오늘은 임대차3법 시행에 대한 포스팅을 해보도록 하겠습니다.

우선 임대차 3법이 무엇인지부터 알아보아야겠습니다. 임대차3법 시행으로 최근 전셋값이 급등했습니다. 그 이유는 임대차3법이 시행되기 전에 유리한 방향으로 계약을 하려는 움직임에 대한 현상으로 보이고 있습니다.

임대차3법 시행으로 인해 전세매물이 많이 없어지고 있습니다. 시행을 이제 막 했기 때문에 부동산 시장의 변화는 지켜보아야 할 듯합니다. 그리고 주거 안정에 긍정적으로 변화하기를 간절히 소망합니다.

임대차3법 시행

임대차3법 개정안이 발효되고 임대차3법 시행은 정말 빠르게 이루어졌습니다. 이는 임대차3법에 대한 내용을 확인하고 법이 시행되기 전에 조금의 이익이라도 보려는 분들이 계시기에 최대한 빠르게 법을 통과시키고 시행한 것으로 생각이 듭니다.

그럼 임대차3법 시행에 대한 내용부터 확인해 보도록 하겠습니다. 우선 임대차 3법이 어떤 것이 있는지부터 확인해보도록 하겠습니다.

• 전월세 상한제
• 계약갱신청구권제
• 전월세신고제

임대차3법 시행은 바로 위 3건에 대한 내용입니다. 바로 전월세상한제, 계약갱신청구제, 전월세신고제로 인해 부동산 시장이 시끌시끌한 것입니다.

그럼 한 가지씩 어떤 내용인지 자세히 알아보겠습니다.

전월세상한제

임대차3법 시행 첫 번째 항목은 바로 전세, 월세 상한제에 대한 내용입니다. 전세, 월세 상한제의 주요 내용은 임차인이 계약갱신 청구권을 행사하는 경우 임대인은 기존 임대료의 5% 이내에서만 증액하여 계약이 가능하도록 임대료 상승의 폭을 제한한 정책이라 보시면 됩니다.

정부가 전월세상한제를 만든 정확한 이유는 임차인들을 보호하기 위해 재계약 시 계약금에 5%라는 상한을 만들어서 물가상승률 수준 이상으로 인상하는 것을 막는데 목적이 있습니다.

그래서 실제로 아래 설명할 전월세 신고제란 정책도 같이 만들어서 5% 이내로 계약을 했는지 확인하여 관리하겠다는 취지입니다. 하지만 전월세 상한제는 계약을 하고 있는 임차인에게만 해당되는 내용입니다. 즉 임대인은 새로운 계약자와 부동산 계약을 할 때는 전월세 상한제와 관련이 없다는 것입니다.

그럼 계약 4년 후 새로운 계약자와 거래를 할 때 그동안 못 올린 금액을 한 번에 올릴 수 있다는 단점이 존재한다고 생각이 듭니다. 그래서 4년 뒤 임대료가 크게 오를 가능성이 있는 것 같네요.

정리하자면 임대료 5% 제한은 계약 중인 임차인이 계약갱신청구권제를 요청하여 부동산 연장 계약 시 임대인이 임대료를 5% 이내에서만 상한 할 수 있도록 제한을 둔 임대차3법 시행 정책 중에 하나입니다.

계약갱신청구권제

다음은 계약갱신청구권제에 대한 내용입니다.  세입자인 임차인이 계약갱신청구권제를 요청하면 한 차례 연장을 보장하여 최대 4년까지 임대를 연장할 수 있도록 만든 부동산 정책입니다.  2년 기존 계약에 1번만 적용받아 4년이 되는 것입니다.

• 임대계약 기간 2~6개월 전 청구 가능
• 계약갱신 청구 시 1회에 한해 갱신 보장
• 갱신기간에 제삼자에게 임대 시 임차인 손해 배상

계약갱신청구권 거부 가능 사항

• 임차인 2회 이상 임대료 연체 시 
• 거짓, 부정한 방법 임차 계약한 경우
• 임차인, 임대인 합의하에 보상 제공 시
• 임대인 동의 없이 주택 타인에게 임대 시
• 임대주택을 고의나 과실로 파손 시
• 임대주택 철거, 재건축 시
• 임대주택 안전사고 우려 시
• 타법에 따른 철거, 재건축 시
• 임대인을 포함한 직계존비속이 실 거주 시
• 임대할 수 없는 어려운 중대한 사유 시

임대인은 위와 같은 사항에서는 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 권한이 주어지게 됩니다. 만약 임대인이 거부를 한다면 위사항에 해당하는지 확인하시고 진행하셔야 합니다.

임대주택을 매매하더라도 거부할 권리는 되지 않습니다. 단지 새로운 매수자에게 세입자의 권리가 전달된다고 보시면 됩니다.

전월세 신고제

임대차3법 시행 마지막 정책은 전세, 월세 신고에 관한 정책입니다. 이 정책은 부동산에 대한 전세, 월세를 계약하면 의무적으로 신고를 하게 한 정책입니다.

전세, 월세 신고제는 임대차3법 시행에 있어 전세, 월세 상한제를 하기 위한 정책이라고 보시면 됩니다. 전세, 월세 계약에 대한 신고를 받아서 실제로 계약갱신청구권을 시행했을 때 실제로 계약에 반영했는지를 확인하기 위한 정책이라 보시면 됩니다.

그래서 정부에서 보면 꼭 필요한 정책이지만 신고 시스템의 구축이 필요하기 때문에 아직 임대차3법 시행을 하지 못한 유일한 정책입니다. 

하지만 시스템을 구축하고 있으면 빠른 시일 내에 시행이 시작돼야 하는 정책입니다. 임대차3법은 임대인에게 유리한 정책이며 서민 부동산 안정을 위한 정부의 정책 시행이라 보시면 됩니다.

정부의 생각대로 부동산 시장이 안정되고 임대인에게 조금이라도 나은 방향이 되는 정책이 되면 좋겠습니다. 지금은 시행 초기이기 때문에 분명히 많은 불합리한 점들이 발생할 것이고 그로 인해 점점 발전되는 정책이 되길 바라겠습니다.

이상으로 임대차3법 시행에 대한 포스팅을 마치겠습니다.